时代开拍-2019年三四线城市土地供求热度下降-建站资讯

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          「12月26日當日,白馬澗宅地就已經出現5輪加價,在70秒內加價至92979萬元,溢出地塊起拍價9.9%,逼近現房銷售。1月8日早上10:00,土地競拍開始,又加價5輪,進入一次性報價階段。最終由蘇高新禹洲以96048萬元總價、14763元/平米樓麵價、13.56%溢價率競得。需現房銷售。」克而瑞蘇州房產測評分析道。

          三四線城市遇冷在市場壓力下,三四線城市卻沒有這麼好運。

          另外,根據時代周報記者梳理,北京、杭州、成都、安徽也啟動了「新年第一拍」,但也是熱度不一、「冷暖自知」。其中成都青羊區宅地以47.2%高溢價率成交,而安徽省淮北市的一宗地塊卻面臨流拍的狀況。

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          2019年5月11日,由於地市熱度顯現,蘇州市政府即發佈了《關於進一步促進全市房地產市場持續穩定健康發展的補充意見》,加強了蘇州土拍市場的地價指導,其中要求:土地競價超過市場指導價5%~10%,需工程竣工驗收後方可申請預售許可;競價超過市場指導價10%~25%,轉為一次報價出讓。

          「本場土拍有別於此前地市低調平穩常態,眾開發商拿地熱情高漲,現房再度誕生,也打響了蘇州新年土拍大戰頭一槍。」克而瑞蘇常片區總經理戈文問向時代周報記者表示,「但這主要是由於白馬澗地塊素質較為優質。」

          「城市的競爭力決定了市場的競爭力,蘇州目前從經濟和人口的競爭力要明顯高於南寧。另外,白馬澗地塊屬於純住宅用地,地塊位置也接近中心區域,所以受到青睞。但南寧這塊地屬於綜合性質,限制條件也較多,影響了房企的拿地積極性。」盧文曦詳細指出。

          「一方面,在房地產調控政策基調從嚴的背景下,金融監管持續加強,疊加市場調整預期強化,銷售回款壓力加大,房企資金壓力凸顯,拿地更趨理性;另一方面,從流拍地塊的特點來看,部分地塊或因總價偏高或因限制性條件較多,亦或因位置偏遠且周邊交通、配套資源欠缺,在企業理性拿地背景下出現流拍。但整體來看,三四線城市土地流拍較多,土地市場活躍度相對偏低。」中指研究分析指出。

          從新年首場土拍情況來看,除了南寧之外,安徽省淮北市也出現了流拍的情況。1月7日,安徽省淮北市公開出讓2宗地塊,其中包括1宗宅地和1宗商服用地,最終宅地以22.2%溢價率成交,但商服地塊因報價未達底價而流拍。

          這主要是基於需求側的變化,張波解釋道:「一方面是棚改結束,三四線以及下城市未來購房需求總量會出現較為明顯的下降,過於激進在三四線拿地未來的風險性會不斷提升;另一方面,從目前二線城市的搶人政策來看,對於人才的吸引力遠大於三四線城市,未來三四線城市新增居住人口的增長也會顯明弱於二線城市,同步導致房企逐步退出三四線城市。」

          一二線城市熱度持續蘇州從2019年「小陽春」以來,便是房企青睞的熱點城市。

          盧文曦表示:「分化不僅僅只是存在於一二三四各級城市之間。從現在的市場情況我們可以看出,即使是二線城市,所處區域不同,市場狀況也會不同。而市場表現較好的城市,普遍出現在核心都市圈的周邊,無論是二線還是三四線城市。」

          時代周報記者梳理髮現,除了蘇州之外,北京、杭州、成都三城新年首場土拍也保有溫度。

          1月3日,北京、杭州主城區、成都三地不約而同開展新年首場土拍。其中北京石景山古城南街東側(首鋼園區東南區)兩宗不限價宅地吸引了招商、融創、中海、首開、華潤等十余家房企參与,並最終以25.93%和17.74%的溢價率成交;1月3日,杭州主城區2020年首場土拍進行,本次土拍包括兩宗商住用地,最終以5.12%和10.76%溢價率成交;同日,成都開拍青羊區一宗宅地和一宗商住用地,以及高新西區一宗人才公寓用地,其中青羊區宅地最終以47.2%高溢價率成交,商住用地溢價率為12.35%,高新西區人才公寓用地底價成交。

          1月8日,蘇州開拍吳中區度假區商務金融地塊和高新區白馬澗住宅地塊。其中高新區白馬澗住宅地塊經過5輪現場競價,最終拍至13.56%溢價率、需現房銷售成交。

          戈文問進一步指出,白馬澗向來不缺優質地塊,2019年11月6日開拍的白馬澗47號地塊也是如此,在正式開拍前就已經加價1億,逼近現房銷售的銷售條件,正式開拍后再加價1輪,拍至溢價率10.93%,抵達現房銷售。「從區域角度來說,目前地塊周邊新房稀缺,未來樓盤價值也被看好。」

          但南寧當日拍賣的興寧區廂竹路以南、建興路以東GC2019-133住宅、商業、商務綜合用地,但最終因無人報名而流掛。

          時代周報記者:謝中秀1月8日,蘇州和南寧兩地同時開啟新年首場土拍。但結果卻大相徑庭。

          58安居客房產研究院分院院長張波在接受時代周報記者採訪時指出:「各地的分化還在持續。從2019年的情況來看,房企在粵港澳大灣區、長三角、環渤海等熱點城市群的拿地積極性較高,土地市場的溢價率也相對較高。但更多三四線城市則出現了明顯降溫,從2019年土地流拍數量的情況來看,排名靠前的城市分別為金華市、濟寧市、南陽市、濰坊市、常德市、淮安市。房企從中小城市撤離的速度也在加快,從三四線城市的流拍率來看,流拍數量依然維持高位。」

          「房企重回一二線的趨勢已經非常明顯。」張波直截了當地表示。

          上海中原地產市場分析師盧文曦向時代周報記者表示:「在2020年,大家對於市場的預期已經較2019年有所減弱,拿地也會更加謹慎。城市和地塊屬性都會影響房企拿地積極性。」

          多位專家在接受時代周報記者採訪時表示,在市場表象背後,城市的分化才是本質。

          根據中指研究院2019年全國300城市土地市場交易數據,2019年全國300城市土地供應同比微增,一二線城市供應走高,三四線城市供求兩端同比下滑。具體來看,2019年三四線城市土地供求熱度下降,出讓金總額及樓麵價走高,溢價率同比下滑——數據顯示,2019年三四線城市共推出土地面積積79422萬平方米,同比下滑3%,成交62886萬平方米,同比減少6%,土地平均溢價率為15%,較去年下降2個百分點。

          但盧文曦認為,分化並不僅僅從城市級別來判斷,預計2020年核心都市圈周邊城市表現將較好。

          時代周報記者梳理髮現,1月8日開拍的熱門地塊2019-WG-60號高新區白馬澗宅地於2019年11月25日掛出,根據出讓公告,符合報名資格條件的競買申請人可於2019年12月26日起至2020年01月06日登錄網上交易系統提交申請。

          諸葛找房數據研究中心分析師陳霄則向時代周報記者判斷:「預計2020年城市間的分化將進一步加劇。一二線城市熱度不減,穩中有升,未來房企將會加大在一二線城市拿地力度;受到棚改政策逐漸退出以及部分需求被提前透支的影響,預計明年三四線城市土地市場熱度整體下降,土地市場逐漸轉冷,房企加速撤離三四線。」

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